Những nhận định chuyên sâu của chuyên gia về thị trường bất động sản tháng 6

22/06/2024

Những nhận định chuyên sâu của chuyên gia về thị trường bất động sản tháng 6 từ Savills Việt Nam với các nội dung chính như sau:

Bất động sản Công Nghiệp Việt Nam tăng trưởng mạnh
Biến động giá thuê văn phòng và nhu cầu khách thuê tại thị trường Hà Nội
Xu hướng mua căn hộ chung cư dịch chuyển đến vùng ven Hà Nội

Bất động sản Công Nghiệp Việt Nam tăng trưởng mạnh

Giá thuê bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam của Việt Nam được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, mặc dù nguồn cung giữa hai trung tâm công nghiệp nay có sự khác biệt.

Theo Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, tính đến cuối năm 2023, Việt Nam có 416 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 89.200 ha. Trong đó, 296 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 72%. Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo về việc được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng- nhà và tài sản gắn liền với đất sau này.

Trước đây với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Khi Luật này có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở.

Năm 2024, khu vực phía Bắc có nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp. Sự chuyển dịch cơ cấu FDI của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là một động lực cho miền Bắc, với khu vực này là nơi thu hút các ngành công nghiệp nhất. Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh.

Hoạt động cho thuê có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Phần lớn các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất Trung Quốc và Đài Loan trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.

Ví dụ, Công ty TNHH Jinko Solar Holding của Trung Quốc đã đầu tư 1,5 tỷ USD vào Quảng Ninh với lô đất rộng 76 ha, trong khi Fulian Precision Technology của Đài Loan đầu tư 621 triệu USD vào Bắc Giang trên lô đất rộng 49,6 ha.

Mặt khác, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.

Thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc. Suntory PepsiCo đã đầu tư 185 triệu USD vào KCN VSIP III, Bình Dương với 7,5 ha đất thuê. Bên cạnh đó, Pandora Holdings từ Đan Mạch đã đầu tư 163 triệu USD vào KCN ICDICO – Becamex Long An với 20 ha đất thuê.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Tp. Hồ Chí Minh

Biến động giá thuê văn phòng và nhu cầu khách thuê tại thị trường Hà Nội

Thị trường văn phòng Quý 1 có nhiều chuyển biến. Về công suất cho thuê, hạng A có tỉ lệ cho thuê thêm nhiều nhất với 17,358 m2 đến từ các giao dịch mở rộng và chuyển dời. Tỷ lệ lấp đầy giữa các tòa nhà hạng A là 88%, hạng B là 85%, hạng C là 91%.

Về giá thuê, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh giá để phù hợp với tình hình thị trường hiện nay do nhu cầu thuê có nhiều giới hạn so với những năm trước, nhu cầu mở văn phòng lần đầu tiên còn hạn chế. Đa phần các giao dịch trên thị trường là những giao dịch di dời, thu hẹp hoặc mở rộng.

Giá thuê khu vực trung tâm, quận Hoàn Kiếm, vẫn giữ nguyên ở mức cao và ổn định do nguồn cung hạn chế. Tỉ lệ lấp đầy của phân khúc hạng A ở Hoàn Kiếm duy trì ở mức cận 95%. Giá thuê ở phân khúc hạng A tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng.

Khi giá thuê được quyết định bởi thị trường, nguồn cung tăng lên, giá thuê sẽ giảm. Ví dụ, nguồn cung hạng A tăng lên vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường sẽ dẫn đến giá thuê giảm để thu hút các khách thuê mới. Khi đó, khách thuê tại các dự án hạng B có thể dịch chuyển, nâng ngân sách lên tòa nhà hạng A.

Về ngành hàng, nhu cầu dịch chuyển văn phòng gần đây thường đến từ các công ty có vốn đầu tư nước ngoài và công ty có những hạng mục kinh doanh theo mô hình sản xuất, tài chính, tư vấn và đặc biệt là bảo hiểm.

Lựa chọn văn phòng phụ thuộc vào mô hình kinh doanh của khách hàng. Với những mô hình kinh doanh về công nghệ thông tin, thương mại điện tử…, các doanh nghiệp này thường có nhu cầu thuê văn phòng diện tích lớn, những vị trí ở khu vực ngoài trung tâm vẫn là ưu tiên hàng đầu. Những công ty về tài chính, ngân hàng hay các mô hình khác có nhu cầu thuê văn phòng ở các khu vực nội thành Ba Đình, Đống Đa khi nguồn cung tại khu vực Hoàn Kiếm hạn chế.

Bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám Đốc Bộ phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội

3. Xu hướng mua căn hộ chung cư dịch chuyển đến khu vùng ven Hà Nội

Xu hướng dịch chuyển ra ven đô ở Hà Nội là tất yếu vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven.

Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này

Nhu cầu này còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian sắp tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này,

Theo ghi nhận của Savills trên thị trường sơ cấp tại thời điểm Q1/2024, khu Đông Hà Nội, bao gồm Gia Lâm và Long Biên, hiện có số lượng căn hộ bán ra đứng thứ hai toàn thành phố. Đây là khu vực có quỹ đất lớn, có sự tham gia của các chủ đầu tư kinh nghiệm, phát triển dự án bài bản giúp thúc đẩy tình hình giao dịch so với các quận, khu vực khác. Trong Quý 4/2023 và Quý 1/2024, xét riêng thị trường ngoài trung tâm, Nam Từ Liêm đứng đầu về số lượng căn bán ra, tiếp đến là Gia Lâm và Long Biên.Cũng lưu ý rằng số lượng căn bán được của Long Biên không nhiều bằng Gia Lâm vì nguồn cung sơ cấp tại khu vực này còn hạn chế.