Việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất Đai 2024. Những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Đề cao nguyên tắc thị trường

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Giá trị thị trường, theo định nghĩa của Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC) là “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

Bà Giang nhận định rằng giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, bgười mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Các phương pháp định giá

Khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Về phương pháp định giá:

Luật Đất đai 2023 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh. Chuyên gia Savills phân tích 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. Ngoài ra đây cũng là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định. Dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu là điểm hạn chế quan trọng nhất. Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.

2. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị Sử dụng cao nhất và Tốt nhất. Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.

Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án.

Mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.

Các khái niệm về giá đất và những thay đổi trong Luật Đất đai 2024

3 khái niệm giá đất được quy trong Luật Đất đai 2013 gồm: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.

• Khung giá đất: Thể hiện giá trị cao nhất và thấp nhất đối với từng loại đất theo từng vùng; được cập nhật năm năm một lần bởi Nhà nước. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.
• Bảng giá đất: Thể hiện giá trị đất đối với từng loại đất theo khu vực; được cập nhật năm năm một lần, được xây dựng căn cứ trên khung giá đất. UBND cấp tỉnh là cơ quan xây dựng bảng giá đất, sau đó trình Hội đồng Nhân dân cung cấp thông qua. Nhìn chung, bảng giá đất được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ liên quan đến đất trong hạn mức và đối với các cá nhân và hộ gia đình; ngoài ra còn một số trường hợp sử dụng khác.
• Giá đất cụ thể: Thể hiện giá trị đất tại một địa điểm xác định. Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định, và chúng được sử dụng để ước tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đối với diện tích trên hạn mức cho cá nhân hoặc hộ gia đình & tổ chức, ngoài ra để định giá trị quyền sử dụng đất của các công ty Nhà nước trong quá trình cổ phần hóa.

Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. “Với quy định loại bỏ khung giá đất, và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất” bà Giang nói. Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể

Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh là có quan có thẩm quyển. Tuy nhiên, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Tác động của những điều chỉnh này với thị trường

Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể sau:

• Tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản;
• Trước hết là giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đâu tư;
• Thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.

Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước.

Author: Đỗ Thị Thu Giang